Asset Management zwischen Strategie und Operativer
Das Ziel von Asset Management ist, eine nachhaltige Wertschöpfung durch die maximale Gesamteffektivität von Assets bei maximaler Wirtschaftlichkeit zu erbringen, sowie eine optimale Balance zwischen operativen Betriebsaufwendungen und Investitionskosten bzw. Kapitalkosten zu erreichen. Der optimale Return of Assets (RoA) steht hierbei im Vordergrund.
Asset Management ist die strategische Vorgehensweise, den Einsatz der zur Erreichung der strategischen Geschäftsziele notwendigen „Assets“ innerhalb einer Organisation zu maximieren. Das erfordert die Integration eines Managementsystems, bezogen auf den strategischen Umgang mit Assets, der Vermeidung von Verlusten, effizienten Ressourceneinsätzen und eine Fokussierung auf Lebenszyklusmanagement in Strukturen und Prozessen. Eine Vielzahl von Schwachstellen, die in der operativen Betriebsphase abgestellt werden, ist konstruktiv bedingt.
Da heute der Hotelbesitz und der Hotelbetrieb meist getrennt sind, ist grundsätzlich zu prüfen welche Asset Strategie die unterschiedlichen Stakeholder verfolgen. Da die Geschäftsziele sich grundsätzlich unterscheiden, sind langfristige gemeinsame Ziele fast nicht vereinbar, geschweige operative erreichbar. Kaum ein Eigentümer bildet Rücklagen um rechtzeitig die vorhandene Technik zu erneuern auch wenn der Lebenszyklus schon längst überschritten ist. Aber auch kein Betreiber wartet die vorhandene Technik nach der Hausprüfverordnung oder einem vertraglich vereinbarten Wartungsintervall.
Da Hotelimmobilien jedoch zu den Sonderbauten gehören und die Wertermittlung meist nach dem Ertragswertverfahren oder dem Discounted Cash Flow Verfahren erfolgt, ergeben sich folgende Frage.
Was ist das Asset eines Hotels?
Ist es die Marke, die in einem Franchisevertrag an einen Betreiber gegeben wurde der mit einer GmbH einen Vertrag mit einem Geldgeber geschlossen hat.
Ist ees das Management im Hotel, sind es die Anzahl der Kunden und die Rewards Members, ist es die Anzahl der gut ausgebildeten Mitarbeiter und Ihr Wissen vom Markt, ist es ein Hotel welches konstant Instandhaltung erfahren hat, ist es der Marktführer im jeweiligen Segment, ist es der Business Mix und die Anzahl der Stammgäste, ist es der GOP. Ist es die transparente und jährlich geprüfte Buchhaltung, ist es das Image des Hotels.
Wenn ja wie werden diese Faktoren bewertet, spezielle während der Akquisitionsphase und was treibt in welchem Segment der Hotellerie den Kaufpreis. Hierbei sind in einem drei Sterne Segment die Parameter sicherlich anders anzusetzen wie bei einem Luxushotel.
Copyright: 18.02.2018
Jürgen Linder