Unternehmenpotenziale mit Mergers & Akquisition nutzen

Unternehmerisches Wachstum, Erschließung neuer Märkte, Erweiterung des Produktportfolios-all dies sind mögliche Gründe für Anteils-oder Firmenübernahmen. Aber auch den Verkauf  von Unternehmen –etwa im Zuge einer nachhaltigen Nachfolgeregelung-umfasst der Begriff Mergers & Akquisition.

Unter Mergers & Akquisition versteht man grundsätzlich die Fusion den Kauf bzw. Verkauf von Unternehmen oder Geschäftsbereichen. In der Regel geschieht dies im Rahmen eines organisierten Prozesses unter Einbeziehung mehrerer interner und externer Spezialisten.

Mögliche Gründe für den Verkauf eines Unternehmens oder eines Geschäftsbereiches sind vielzählig. Beispielsweise kann sich die Strategie eines Unternehmens im Laufe der Zeit ändern und dann passen einige Geschäftsbereiche einfach nicht mehr zum Gesamtunternehmen. Ein klassischer Fall ist auch die Lösung der Frage nach der Unternehmensnachfolge. Unternehmenskrisen sind übrigens weniger oft ausschlaggebend für Mergers & Akquisition Aktivitäten als von vielen Leuten angenommen wird. Zumal die Übernahmen von Unternehmen die sich in Krisen befinden eine andere Strategie erfordern.

Auf der Käuferseite sind Akquisitionen oft das Ergebnis einer „buy or build“ Entscheidung, also baue ich einen Geschäftsbereich neu auf oder ergibt sich die Möglichkeit, ein bestehendes strategisch ergänzendes Geschäft zuzukaufen. Gleichzeitig ist Wachstum durch Zukäufe in der Regel deutlich schneller zu realisieren als rein organisches Wachstum.

Auf jeden Fall muss die Unternehmensstrategie  ausschlaggebend für Mergers & Acquisition Aktivitäten sein. Eine gute Vorbereitung dauert mitunter einige Monate; das ist von der Größe des Unternehmens, der Entschlossenheit des Verkäufers, der Käufer Bereitschaft des Managements und von der Stabilität der Unternehmens internen Prozess abhängig.

Mergers & Acquisition ist definitiv auch etwas für mittelständische Unternehmen! Der mittelständische Unternehmer eines profitablen Unternehmens, der aus dem Verantwortungsbewusstsein für seine Mitarbeiter und seine Kunden heraus nach jemandem sucht, der das Unternehmen fortführt und eine existenzsichernde Perspektive für die Mitarbeiter und Kunden bietet, wird wohl erst im Rahmen eines struktrierten Prozesses den „besmöglichen“ Investor finden.

Übrigens muss das nicht nicht unbedingt derjenige sein, der den höchsten Kaufpreis zahlt, das kann durchaus auch der Investor sein, der das schlüssigste und überzeugendste Konzept zur Unternehmensfortführung hat.

Gleichzeitig ist M&A auch für mittelständische Unternehmen ein Instrument für schnelleres Wachstum oder die Ausweitung des Geschäfts. Alle Stakeholder eines Unternehmens, wie Gesellschafter und Kapitalgeber, Führungskräfte und Mitarbeiter, sind durch einen M&A Prozess betroffen. Oft wird M&A Aktivität-insbesondere auf der Seite des Verkäufers- als unangenehm angesehen, denn schließlich führt das mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Veränderung des Status quo und Veränderung hat für die meisten Menschen einen negativen Beigeschmack. Tatsache ist, dass Veränderungen in der Eigentümerstruktur sehr oft auch positive Veränderung mit sich bringen – das bedeutet allerdings auch, dass man Veränderungen gegenüber offen sein muss und sich von einer „ das haben wir schon immer so gemacht“ –Einstellung lösen muss.

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Jürgen Linder

April 2018

Asset Management zwischen Strategie und Operativer

Das Ziel von Asset Management ist, eine nachhaltige Wertschöpfung durch die maximale Gesamteffektivität von Assets bei maximaler Wirtschaftlichkeit zu erbringen, sowie eine optimale Balance zwischen operativen Betriebsaufwendungen und Investitionskosten bzw. Kapitalkosten zu erreichen. Der optimale Return of Assets (RoA) steht hierbei im Vordergrund.

Asset Management ist die strategische Vorgehensweise, den Einsatz der zur Erreichung der strategischen Geschäftsziele notwendigen „Assets“ innerhalb einer Organisation zu maximieren. Das erfordert die Integration eines Managementsystems, bezogen auf den strategischen Umgang mit Assets, der Vermeidung von Verlusten, effizienten Ressourceneinsätzen und eine Fokussierung auf Lebenszyklusmanagement in Strukturen und Prozessen. Eine Vielzahl von Schwachstellen, die in der operativen Betriebsphase abgestellt werden, ist konstruktiv bedingt.

Da heute der Hotelbesitz und der Hotelbetrieb meist getrennt sind, ist grundsätzlich zu prüfen welche Asset Strategie die unterschiedlichen Stakeholder verfolgen. Da die Geschäftsziele sich grundsätzlich unterscheiden, sind langfristige gemeinsame Ziele fast nicht vereinbar, geschweige operative erreichbar. Kaum ein Eigentümer bildet Rücklagen um rechtzeitig die vorhandene Technik zu erneuern auch wenn der Lebenszyklus schon längst überschritten ist. Aber auch kein Betreiber wartet die vorhandene Technik nach der Hausprüfverordnung oder einem vertraglich vereinbarten Wartungsintervall.

Da Hotelimmobilien jedoch zu den Sonderbauten gehören und die Wertermittlung  meist nach dem Ertragswertverfahren oder dem Discounted Cash Flow Verfahren erfolgt, ergeben sich folgende Frage.

Was ist das Asset eines Hotels?

Ist es die Marke, die in einem Franchisevertrag an einen Betreiber gegeben wurde der mit einer GmbH einen Vertrag mit einem Geldgeber geschlossen hat.

Ist ees das Management im Hotel, sind es die Anzahl der Kunden und die Rewards Members, ist es die Anzahl der gut ausgebildeten Mitarbeiter und Ihr Wissen vom Markt, ist es ein Hotel welches konstant Instandhaltung erfahren hat, ist es der Marktführer im jeweiligen Segment, ist es der Business Mix und die Anzahl der Stammgäste, ist es der GOP. Ist es die transparente und jährlich geprüfte Buchhaltung, ist es das Image des Hotels.

Wenn ja wie werden diese Faktoren bewertet, spezielle während der Akquisitionsphase und was treibt in welchem Segment der Hotellerie den Kaufpreis. Hierbei sind in einem drei Sterne Segment die Parameter sicherlich anders anzusetzen wie bei einem Luxushotel.

Copyright: 18.02.2018

Jürgen Linder

Eine Aufgabe des Hotel Asset Management ist es auch eine Risikobeurteilung beim Kauf einer Hotel Immobilie zu erstellen. Besonders im Zusammenhang mit einem Kauf einer Hotelimmobilie lässt der potentielle Käufer eine Risikobewertung durchführen. Die Analyse erstreckt sich sowohl auf die materiellen sowie den operativen Ablauf im Hotel und die relevanten Markteinflüsse. Der Zweck der Käufer Due Diligence ist es, das Potential des Hotels zu verstehen und notwendige Investitionen zu bewerten. Durch diesen Aufwand versucht der potentielle Käufer die Immobilie zu validieren und um Überraschungen zu vermeiden nachdem der Kauf abgeschlossen ist. Eine der wichtigsten Aspekte eine Käufer Due Diligence ist es das Käuferangebot zu festigen und zu sichern. 

Um den Kaufpreis zu entwickeln muss der Käufer Sicherheit über den physischen Zustand des Hotels und  über das zukünftige Marktumfeld und die hoteleigene Leistung innerhalb dieses Marktes bekommen. Diese Bewertungen werden den Kaufpreis wesentlich beeinflussen.   

Somit ist es unerlässlich einen detaillierten Projektplan für die Transaktion einer Hotel Immobilie zu erstellen. Je besser und ausführlicher die notwendigen Unterlagen zusammen gestellt sind ist eine erfolgreiche Transaktion sowohl schneller als auch wirtschaftlicher. 

Ich empfehle hierbei vor einer Transaktion auch als Verkäufer eine Anfangs Due Diligence zu erstellen. Verkäufer und Käufer sollten während einer Transaktion vertrauensvoll zusammenarbeiten.

Endlich ist es soweit und meine eigene Homepage steht. Ich bin schon richtig aufgeregt und bin gespannt wie die Sache läuft. Werde hier in meinem Block immer wieder Blogs zu den Themen Asset und Change Management für die Hotellerie einstellen. Freue mich dann auf Feedback von euch.